近期，北京楼市呈现出一种令人瞠目结舌的景象：二手房成交量如日中天，环比上涨19.5%，而新房市场却遭遇寒流，成交量环比暴跌32.5%。在这冰火两重天的背后，一个曾经被年轻人不屑一顾的群体——“老破小”，正悄然崭露头角，成为市场的新宠。
曾几何时，房龄超过20年的房子在购房者眼中如同鸡肋，食之无味，弃之可惜。然而，时过境迁，如今的北京二手房市场正经历着一场翻天覆地的变革。据2025年10月的数据显示，总价300万元以下的房源成交占比高达48.8%，几乎占据了市场的半壁江山。这一比例从年初的36.7%飙升至10月的48.8%，十个月内增长了12个百分点，令人咋舌。相比之下，300万以上的各总价段成交占比则纷纷下滑，改善型房源的市场地位岌岌可危。
那么，究竟是什么原因让“老破小”突然火了起来呢？在北京房价整体回调的大背景下，“老破小”的价格已经跌至谷底，吸引了大量购房者的目光。相关数据显示，北京二手房均价已从最高点的6.6万/平米跌至4万/平米，跌幅高达40%，回到了2016年的价格水平。这一深度调整，使得这些老房子的租金回报率显著提升，成为投资者眼中的香饽饽。
以朝阳区四惠地铁站附近的一套62平米两居室为例，总价仅需330万，而年租金却高达10万，租金回报率达到了惊人的3.1%，甚至高于当前的房贷利率3.05%。这样的投资回报率，无疑让“老破小”成为了市场上的抢手货。
在北京楼市的这场变革中，一些区域板块也异军突起，吸引了大量购房者的关注。海淀北五环外的清河板块，由于承接了大量互联网人的需求，房价一直居高不下。然而，最近该板块的房价却出现了令人咂舌的波动，一天一个价，甚至出现了3万起的低价房源。毛纺厂南小区在2025年12月成交了一套54平米的两居室，成交价仅为212万，成交单价是3.9万/平米，与2021年6月的成交价430万相比，降幅之大令人咋舌。
这场北京楼市的变革，无疑为购房者提供了更多的选择和机会。而“老破小”的逆袭，更是让市场充满了无限可能。那么，2026年，北京楼市是否会迎来否极泰来的转机呢？让我们拭目以待。
